Trabajo desde casa podría deprimir precios de bienes raíces comerciales

• El creciente trabajo desde casa podría deprimir los precios de bienes raíces comerciales.
• Con la pandemia del COVID-19 aumentaron los trabajos que se hacen desde casa.
• Esta situación afecta los ingresos fiscales de las principales ciudades del país.

El COVID-19 alteró drásticamente cómo y dónde trabajan muchos empleados, un cambio que podría tener un efecto negativo a largo plazo en las tasas de ocupación de bienes raíces comerciales y, en última instancia, en la base de ingresos fiscales de los gobiernos locales, revela un nuevo estudio.

El impacto del trabajo desde casa en los valores de las propiedades comerciales y el impuesto a la propiedad en las ciudades de EE. UU. concluye que incluso a medida que la recuperación se fortalece, si las tendencias persisten, la demanda de espacio de bienes raíces comerciales podría caer hasta en un 25%, los valores de tasación de las propiedades podrían disminuir en algunos lugares.

El impacto en los impuestos

Los ingresos por impuestos a la propiedad de la ciudad podrían enfrentar una fuerte disminución. Investigadores de la City University of New York y la University of Illinois Chicago llevaron a cabo el estudio que publicará hoy el Institute on Taxation and Economic Policy.

“El paso a trabajar desde casa para muchos empleadores y su personal profesional ayudó a las empresas a seguir siendo productivas durante el cierre y desde entonces”, dijo el autor principal Howard Chernick, profesor emérito de Hunter College de la City University of New York. «Pero este cambio tendrá repercusiones tangibles para las tasas y los valores de ocupación de bienes raíces comerciales, especialmente porque algunos empleadores consideran un cambio permanente o parcial a un modelo de trabajo remoto».

Ciudades más afectadas

“Este estudio debería generar preocupaciones para el gobierno local y estatal. Las evaluaciones de la propiedad generalmente se retrasan. Si bien es posible que los gobiernos aún no estén experimentando los efectos de la disminución de las evaluaciones de la propiedad, lo harán si persisten las tendencias actuales. Ahora es el momento de implementar políticas que aborden este próximo desafío ”, dijo el coautor David Copeland, profesor adjunto de Hunter College.

El estudio examina ocho ciudades importantes (Atlanta, Austin, Charlotte, Chicago, Los Ángeles, Miami, Nueva York y San Francisco). En estas ciudades, los bienes raíces comerciales representan un promedio del 37% de los impuestos a la propiedad, que van desde el 26% en Los Ángeles al 56% en Atlanta.

Menos ingresos tributarios

Los investigadores utilizaron datos del Censo Trimestral de Empleo y Salarios de la Oficina de Estadísticas Laborales para rastrear los cambios en el empleo en 2020 por ciudad e industria y para estimar el efecto directo de la recesión de COVID-19 en la demanda de espacio comercial. El informe incluye una explicación completa de la metodología, que incluye el uso de una base de datos integral especialmente desarrollada sobre las finanzas de la ciudad.

Las ciudades que dependen en gran medida de los impuestos a la propiedad experimentarán mayores disminuciones en los ingresos debido a las deprimidas evaluaciones de bienes raíces comerciales. Las ciudades más grandes de la muestra del informe (Nueva York, Los Ángeles y San Francisco) tienen fuentes de ingresos más diversas, mientras que las ciudades más pequeñas (Austin y Miami) dependen más del impuesto a la propiedad.

El impuesto a la propiedad

Debido a la dependencia relativa del impuesto a la propiedad y una gran parte de la propiedad comercial, los investigadores estiman que Atlanta tendría la mayor disminución de ingresos (5,7%). Las disminuciones de ingresos más bajas previstas son para Los Ángeles y Charlotte, entre el 1% y el 2%.

Los resultados de Charlotte reflejan la solidez económica de la ciudad, una parte relativamente pequeña de la base impositiva de la propiedad comercial en riesgo por trabajar desde casa y una parte baja del impuesto a la propiedad en los ingresos totales. Para Los Ángeles, el menor impacto pronosticado es principalmente un reflejo de la baja participación de la propiedad comercial en la base imponible.

El impacto fiscal

Las estructuras de ingresos diversificadas, como los impuestos sobre la renta en Nueva York y las ayudas estatales en San Francisco, brindan cierto aislamiento frente al impacto fiscal. Por el contrario, las ciudades de Texas y Florida, donde la ayuda estatal es baja y la participación de los impuestos a la propiedad es alta, deberán reevaluar su postura fiscal fundamental, que no se basa en impuestos estatales sobre la renta, concluyen los investigadores.

La ciudad de Nueva York tiene la mayor cantidad de bienes raíces comerciales del país, y solo Manhattan tiene el 11% de todo el espacio de oficinas en los Estados Unidos. Los investigadores encontraron que trabajar desde casa podría conducir a una caída del 16% en el valor de mercado de la propiedad comercial en la ciudad de Nueva York, casi el doble de la disminución de la recesión del COVID-19 solo. Estas estimaciones encajan estrechamente con las estimaciones del valor de mercado del Departamento de Finanzas de la ciudad de Nueva York.

Los presupuestos de las ciudades

El efecto sobre los presupuestos de las ciudades no se producirá de inmediato. El generoso alivio fiscal federal bajo el Plan de Rescate Americano le ha dado a las ciudades algunos años de respiro fiscal para evitar recortes presupuestarios, incluso cuando recaudan impuestos a la propiedad más bajos. Los legisladores federales, estatales y locales deberían hacer cambios ahora para prepararse para el próximo desafío.

“Las ciudades y sus áreas circundantes son impulsores clave de la actividad económica”, dijo David Merriman, coautor del informe y decano interino de la Facultad de Planificación Urbana y Asuntos Públicos de la UIC. «El efecto de la pandemia en los arreglos laborales tendrá un efecto a largo plazo en la salud fiscal de los gobiernos locales».